Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между владельцем земельного участка - генеральным инвестором и соинвестором. Рассматриваемая форма договора выгодна как генеральному инвестору, так и соинвестору. Однако в последнее время при ее использовании возникли сложности. Дело в том, что ГК РФ не предусматривает такую форму договора, как договор инвестирования. Вместе с тем в отношениях между генеральным инвестором и соинвестором имеются элементы, которые составляют существенные условия договора простого товарищества, а именно: стороны объединяют свои вклады (для соинвестора - денежные средства, для генерального инвестора - денежные средства и деятельность по организации строительства объекта капитального строительства); у сторон имеется общая цель (создание объекта недвижимости).
Генеральный инвестор, ведущий строительство по договору инвестирования, поступление имущества или денежных средств будет отражать следующим образом:
Дебет 51 (01, 10, 41 и др.), Кредит 86 - отражена стоимость имущества, поступившего в качестве инвестиционного взноса,
Дебет 76, Кредит 51 - перечислены денежные средства производителям строительных работ.
В ситуации, когда инвестор совмещает свои функции с функциями заказчика-застройщика, предприятие оказывается в более выгодном положении, поскольку у него до окончания строительства не возникает необходимости определения размера налогооблагаемой прибыли и исчисления НДС с суммы превышения полученного от соинвесторов над фактическими затратами на строительство. При этом в бухгалтерском учете предприятия, исполняющего функции и инвестора, и заказчика-застройщика, финансовый результат определяется при передаче результатов строительства соинвесторам, если это предусмотрено договором.
Ведение совместной деятельности по конкретному объекту капитального строительства.
Порядок создания простого товарищества и его деятельность регламентируются гл.55 ГК РФ.
Существует ряд непременных условий функционирования в условиях совместной деятельности:
участниками совместной деятельности могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации;
имуществом, вносимым в качестве вклада в совместную деятельность, ее участники владеют на правах совместной собственности;
каждый товарищ имеет право на долю прибыли от осуществления совместной деятельности и несет риск убытков, связанных с осуществлением такой деятельности;
предполагается ведение одним из участников товарищества обособленного баланса, отражающего имущество и состояние общих дел простого товарищества.
Договор простого товарищества может быть как закрытым, так и открытым для подписания. В результате наличия договора простого товарищества, открытого для подписания, в рамках одного договора может сотрудничать неограниченное количество участников. Явным преимуществом договора совместной деятельности являются определенные уступки в порядке налогообложения. Так, в силу положений пп.4 п.3 ст.39 и пп.12 п.2 ст.149 НК РФ не признаются реализацией и не облагаются НДС имущественные вклады товарищей, осуществленные в рамках договора простого товарищества. Выделение внесенной товарищем доли при его выходе из товарищества в пределах первоначального взноса также не облагается НДС. Таким образом, участникам совместной деятельности предоставлено право не только осуществлять денежные вклады, но и материально-имущественные вложения. В соответствии с пп.3 п.1 ст.251 НК РФ при этом не возникает налоговых последствий.
Не признаются доходом и не включаются в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль полученные средства в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации.
Суммы вкладов в образование складочного капитала совместной деятельности отражаются у участника, которому поручено ведение бухгалтерского учета по дебету счетов учета материальных ценностей и денежных средств в корреспонденции со счетом 80, который в данном случае именуется "Вклады по договору простого товарищества". Учет вкладов ведется в разрезе каждого участника совместной деятельности и каждого договора. У участника совместной деятельности вклады в совместную деятельность отражаются по дебету счета 58, субсчет "Вклады по договору простого товарищества". Учет строительства и его результатов ведется на обособленном балансе совместной деятельности. Если есть в том необходимость, то ведение бухгалтерского учета может быть поручено договором одному из участников простого товарищества, а налогового учета - другому.
Таким образом, предприятие, ведущее общие дела по договору простого товарищества, поступление денежных и имущественных взносов от участников будет отражать следующим образом:
Дебет 51 (01, 04, 10, 41 и др.), Кредит 80 - отражена стоимость поступившего в качестве вклада имущества.
Прибыль, полученная в рамках совместной деятельности, распределяется между ее участниками в размере, предусмотренном договором, и признается внереализационным доходом у участников. Налогообложение прибыли у участников договора осуществляется в общеустановленном порядке.